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商业银行掘金二手房市场

发布时间:2020-01-16 14:52:10

■张 梦

以往被认为是高危区的二手房贷如今成了银行的“香馍馍”,许多大大小小的银行都将目光聚集到二手房市场上。

伴随着二手房市场的回暖,国内商业银行相继推出二手房买卖全程金融服务,大打贷款全程“零费用”之牌,其通过提供全程服务争夺二手房市场的意图已显露无遗。

分析人士表示,由于部分二手房中介机构设套吃差价、挪用客户资金、资金出手后产权证拿不到,市民各类烦心事随之而来,这让银行找到了二手房市场切入点。同时,在一手房市场成交量萎缩、二手房市场逐步活跃的形势下,银行不得不参与到争取房贷客户的行动中。

有关专家表示,从技术角度看,银行毕竟不是专业的房屋中介,市场份额不会因为银行相关费用减免而全部被银行拿去,不排除在市场好转、利率回升的情况下,银行会出于成本考虑放弃全程服务,转而继续和中介机构合作。

商业银行“分羹”二手房

进入 月,工商银行北京分行、交通银行北京分行相继推出了各自的二手房买卖全程金融服务,大打贷款全程“零费用”之牌。而联系各地二手房市场近期不断爆出的“安居宝”、“直通车”等银行零附加费二手房交易产品,各商业银行似乎已渐入“房屋中介”角色。

据了解,目前房产中介一般要收取中介佣金、担保费、代办过户费和抵押登记等6笔费用。担保费约为贷款金额0. %,但一般不少于1400元,代办过户费 000元/笔,抵押登记费 00元/笔,评估费 00元/笔,此外还需200元/笔的公证费。

而买卖双方支付给中介的佣金也不菲。当下房产中介佣金的行价是房屋总价2.5%,若购买一套总价100万的二手房,则需支付2.5万元的房产中介费,加上其他5笔费用,总价100万元的二手房交易费用将达 万元。

事实上,二手房交易的高佣金让许多买房者望而却步,为此,各家银行纷纷“插手”,为客户打造全新的二手房交易平台。与请中介作为第三方全权代理二手房交易相比,各银行竞相推出房贷新产品,突破房贷利率“底线”。通过银行交易可以节省一大笔费用,同时也可以让原本复杂的交易过程流程化,更安全简便。

较早发力的工商银行在2007年便推出了二手房网上自主交易服务平台,采取确保房源信息真实、买卖双方自主交易、专家陪伴式服务、交易资金工行全程监管等诸多安全举措,全程服务收费仅为交易额的千分之二,为二手房买卖双方创造了一个安全又省钱的自主交易平台。

日前,工商银行再次推出了“购房易”,全面介入二手房交易。工商银行在全程交易中会产生约为0.8%的服务费用,与中介行价的2.5%的佣金相比,仍然可省下不小的一笔开销。

交通银行今年 月也宣布推出名为“益居通”二手房买卖全流程金融服务。在为购房者提供资金托管服务的同时,对二手房交易过程中所产生的评估费、资金托管费、过户费和抵押登记代办费实行免费政策。

中信银行也推出“二手房买卖直通车”,中信银行联合搜房网作为网络信息平台,双方可直接见面,为买卖双方省去高额的中介费和佣金,而且中信银行所提供房价评估、办理贷款、资金监管和协助过户服务都免费。

日前,深圳发展银行推出“点按揭”,通过买“点”直接降低贷款利率。例如100万的贷款,1个点表示需要支付1万的费用;一笔 0年期的贷款,通过办理“点按揭”支付贷款金额的1.5%,利率可从4.158%,(当前5年以上期限人行基准利率的7折)下降到 .78%。

此外,房贷族还可通过建行“存贷通”将自己在建行办理的住房贷款与贷款代扣账户关联起来,当还款账户内的活期存款余额超过 万元后,建行按一定比例将其视作“提前还贷”,而其活期存款账户上的资金并未真正减少,真正实现了“给房贷减负,让存款增值”。

农业银行于近期推出金钥匙“好时贷”个人贷款品牌,旗下涵盖三大产品系列,包括“安居好时贷”、“消费好时贷”、“创业好时贷”。其中“安居好时贷”系列除了包含传统的一、二手房贷款以外还整合了接力贷、置换式、气球贷、存贷双赢等具有灵活、省息特点的产品。

银行推出二手房交易平台,并不断突破利率“底线”。对消费者来说,交易佣金能省就省,房贷产品也不能只图低利率,要因地制宜,适用才行。

以“点按揭”为例,该产品就比较适合那些准备长期贷款的房贷客户。如果你准备做一个长期的贷款,那么选择支付“点”降低利率可以使你长时间享受较低的利息。如果时间限定较短,还贷时间不长,那么就可以选择较高的利息而非“点”了。这也是“点按揭”这款产品只针对10年期以上贷款客户的原因。

除每月月供款外,有一定闲置资金,或在贷款行有工资账户的消费者,可以选择建行的“存贷通”或者渣打银行“活利贷”,在节省利息、缩短还款年限的同时灵活运转资金。

收入不固定的人群,可以选生银行推出的移动组合房贷,它允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯,定制个性化的还款方案。还款期内,还款方式还可以随时调整。

银行缘何钟情二手房

在大多数人的印象中,银行的业务主要是高高在上的,很难想象银行会与二手房中介抢生意。但在楼市出现重大调整的情况下,特别是一手房市场成交量萎缩,二手房市场逐步活跃的形势下,银行为了生存和发展,不得不参与到争取房贷客户的行动中。

长期以来,个人房贷业务都是商业银行最为优质的资产,对该业务的争夺,各商业银行往往不遗余力。据相关统计资料显示,当前银行的不良贷款率为8.02%,而个人住房按揭的不良贷款率为1.5%左右,尽管不良房贷率有上升的趋势,但依然是银行贷款中一个超低风险的金融资产。

然而,由于近年来有关政策对楼市投资过热的抑制,新房贷款业务也随之遭到冷遇而萎缩。央行上海总部发布的2月份上海市货币信贷运行情况报告显示,2月上海市中资银行新建房贷款减少1 .1亿元,二手房贷款增加6.4亿元。业内人士认为,这些数据说明上海市新房销售仍然低迷,房产市场以消化存量二手房为主。

分析人士指出,当一手房建设放缓、大量房产库存积压越来越明显时,二手房市场一度被认为是激活市场的灵丹。而近来二手房交易数量逐步上升,部分地区二手房率先走出低谷。在二手房市场逐渐回暖的背景下,对二手房市场份额的争抢成为了各银行热衷二手房的最直接推动力。

中原地产2月24日发布的报告认为,由于在本轮的房地产调控中,各城市调整开始的时间和程度不尽相同,今年南北城市的二手房价表现将会继续呈现差异化,预计深圳将率先走出低谷。

中原地产认为,深圳近期租金回报率正在回升,随着价格逐步下跌,投资价值正在逐步回归,预计2009年深圳二手房市场将率先走出低谷。

上海则由于2005年已经经历过一轮调整,本轮房价上涨的幅度低于其他城市。根据中原监测,上海商品房的存量压力最小,需求比较稳定,在政策利好的刺激下,上海二手房市场有望较早复苏。

北京市房屋交易管理网上的数据显示,2月1日至2月27日二手房网上签约9 7 套,环比1月份同期上涨28%。

在市场人士看来,银行大力推介二手房中介业务,则有着更为复杂的动机。即商业银行争抢二手房业务是为房贷成本开源节流。

商业银行拥有充盈的钱袋,也掌握着大量的市场供求资源,尽管银行掌握着最终的贷款环节,但在与中介双方多对多的市场中,联系中介与银行的利益纽带是“贷款返点”,即通过中介办理的房贷,银行往往还要给中介返点。

根据银行人士透露,尽管各家商业银行约定的“贷款返点”各有不同,但一般都维持在贷款总规模的1%左右。不少银行苦于“返点”拴绑,却又无可奈何。

而2008年的数次降息以及房贷利率七折优惠已经将银行的房贷利润空间压缩得相当狭小。在降息打折的基础上,商业银行再维持高支出的中介返点就已经变得比较困难。在此背景下,银行自己开办二手房全程金融服务就可以理解了。

据称,银行的全程业务可以为客户省下2000-5000元不等的手续费。尽管银行为此要承担客户房屋交易过程中所产生的评估、担保、登记等费用,但与巨大的“返点”相比则不值一提。

值得一提的是,各银行纷纷介入二手房交易市场,除了吸引贷款客户之外,降低二手房贷风险是银行此举的另一用意。据银行系统公布的相关统计数据,在所有的房贷风险中,中介做假造成的不良贷款占比达七成以上。

事实上,中介介入房地产交易的模式仍是国际上最为流行的模式。但是,目前中介市场上的一些不规范行为给客户和银行都带来了困扰。

为了撮合交易,拉高房子的评估价格,为买家争取更多的贷款比例,是一些中介惯用的操作手法。然而,这种做法给银行放贷带来了极大的风险。

在二手房交易中,阴阳合同、假按揭屡见不鲜。评估价过高甚至会出现零首付、负首付的现象,给银行带来极大的风险。

一位银行负责人表示,银行现在提供一站式二手房贷款服务,除了给客户提供方便、增加客户资源之外,对资产质量的把握也相对容易。对银行本身而言,还有防范虚假交易的作用。既拓展了客户资源,又防范了自身放贷的风险,银行的算盘不可谓不精。

房贷“保卫战”遭遇质疑

事实上,银行和中介机构的关系由原先的“利益共享”变为“竞争”,银行这种角色的转变对房产中介、担保公司等行业利益链上诸多环节产生较大影响。例如,银行做二手房全程服务免收担保费,担保公司的业务会相应减少。

据介绍,在目前北京市的二手房市场,90%以上的二手房买卖业务是由中介公司居中代办,现阶段如果银行办理二手房居间服务将面临几个方面的难题,一是消费者需要自己去评估房源产权的真实性、了解该房屋的债权债务关系、自己签合同、进行网签、自己支付订合同的税费等,如果相关专业能力不强,消费者容易为此产生纠纷。

同时,银行推出这项业务,针对的毕竟只是少数客户群体,从整体上对二手房市场不会造成影响。而且现阶段银行的服务一定程度上没有品牌中介公司专业。从专业角度来讲中介公司的优势还是十分明显。银行方推出业务的动机多出于自身发展考虑,如果这一业务不能实现预期目标,也许会昙花一现。

值得一提的是,一系列的房贷紧缩政策让银行方面有些“乱了阵脚”。但是,银行业管理层仍普遍看好房市的“钱”途,在从紧信贷的背景下,各银行仍不懈地挖掘着房地产信贷的潜力。在情急之下打政策“擦边球”,降低标准为借款人打开“方便之门”。

一位不愿具名的银行人士透露,被相关政策“所迫”,各大银行的房贷业务急剧萎缩。在此情况下,各大银行便心照不宣地进行着“潜规则”,打响了一场房贷“保卫战”,试图通过打擦边球冲破一个缺口。

一些银行对房贷规定执行的阳奉阴违,是一个非常危险的信号。据称,各银行在房地产领域的信贷比重普遍在20%以上,最高的达到50%。可以说银行在所有从房地产市场中赚钱的主体当中涉水最深、风险最大。

业内人士表示,如果房价上涨,所有参与主体都能赚钱,赚大头的是开发商或地方,投机者次之,银行只是赚个小头—贷款利息;但是如果房价下跌,开发商资金链断裂,购房者和投机者还不了贷款,银行将承担最终的风险。

近几年房价持续上涨,银行风险被掩盖;同时,银行也为了追逐利润而忽视风险的存在,一旦房价出现较大幅度下跌,银行持有的房产抵押价值就会降低,冲抵银行自有资本,而银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放,推动房价更大幅度地下降,导致银行出现大量呆坏账。

虽然在信贷调控的压力下,银行也逐渐认识到了房价下跌将会损害其利益,而盈利的压力使银行有可能采取技术性措施去影响楼市调控,甚至助推房价上涨。

比如,在管理层要求严格房贷市场准入条件时,一些银行却变相降低房贷门槛,推出的首付款再分期的方式就是最好的注脚。

可以理解在楼市遇冷期间银行的尴尬—存贷业务量难以如原先般高额完成,放给开发商的贷款也难如期收回。正是出于对自身利益的考虑,银行和开发商的暗地联合使自己重获利润的空间,然而他们在降低自身风险的同时,却把风险转嫁给了消费者。

当下,银行故意放低门槛卖房,使购房人更可能承受高位接盘的风险,在房价下跌呼声迭起并一定程度上显现下跌趋势之时,这部分购房人无疑是被诱入了一个危机四伏的金融迷宫。

个别银行自作主张的政策松动,如果引起连锁反应,后果相当严重,可能累积更大的房地产金融风险,主要包括购房者自身风险和银行风险两个部分。由于银行把风险转嫁给了购房者,购房者既要承受利息上涨的压力,又要承受银行转嫁过来的还贷压力,一旦购房者收入波动,“断供”风险随时可能发生。银行看似精明,但是一旦购房者发生还贷困难,最终风险的承担者还是银行。

分析人士指出,在面对房贷市场这块大“蛋糕”时,银行除了考虑本身的市场占有率和利润之外,对于不良率、逾期率等风险因素的权衡至为重要。此外,银行还应与地产商、经纪机构、房贷服务担保机构等建立多种有效的管理体系与法律保障,以确保外部环境的安全性。 ■

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